【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】永慶房產(chǎn)集團(tuán)2017年12月19日公布「趨勢(shì)前瞻報(bào)告問(wèn)卷調(diào)查」，結(jié)果顯示2018年房市呈「價(jià)緩跌、量持平或小幅回升」格局，64％消費(fèi)者認(rèn)為房市尚未軟著陸，「房?jī)r(jià)未落底」及「新屋賣壓」為關(guān)鍵，還有近六成受訪者認(rèn)為，2018年後房?jī)r(jià)呈「L型」走勢(shì)，歸納幾大重點(diǎn)分別如下：(1)47％消費(fèi)者看跌2018第一季房市，連六季收斂，房?jī)r(jià)盤整緩跌趨勢(shì)持續(xù)，(2)64％消費(fèi)者說(shuō)房市不會(huì)軟著陸，「房?jī)r(jià)還有下跌空間」、「未來(lái)還有許多新屋供給的賣壓」為主因，(3)消費(fèi)者對(duì)於房市落底時(shí)機(jī)成呈現(xiàn)「南北不同調(diào)」，雙北2019年或2019年以後落底機(jī)率高，桃園以南2018年底前落底機(jī)率近五成，(4)2018年後房?jī)r(jià)，近六成消費(fèi)者認(rèn)為將呈現(xiàn)「L型」走勢(shì)，短期房?jī)r(jià)沒(méi)有反彈機(jī)會(huì)、長(zhǎng)期房?jī)r(jià)不易回升，(5) 2017年房市「價(jià)盤整緩跌、量回溫」格局，較2016年量增一成，2017年全年交易量預(yù)估在27萬(wàn)棟左右。本次永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問(wèn)卷調(diào)查，採(cǎi)「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員。調(diào)查時(shí)間2017/11/20~2017/12/06?；厥沼行?wèn)卷數(shù)為1105份。在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)3.0％。
 
根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)2018Q1網(wǎng)路會(huì)員調(diào)查，全臺(tái)看跌2018年第一季房市比例，減少5個(gè)百分點(diǎn)至47％(圖一)，若再觀察七大都會(huì)區(qū)對(duì)於2018年第一季房?jī)r(jià)的看法(圖二)，發(fā)現(xiàn)雙北市看跌比例雖逐漸收窄，但仍超過(guò)五成，顯示消費(fèi)者對(duì)價(jià)格修正還有期待；其餘五都看跌比例均不到五成，對(duì)未來(lái)房市看法維持平至小幅看跌為主。永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)管部經(jīng)理謝志傑分析：全球經(jīng)濟(jì)同步復(fù)甦，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)健，出口連十四紅、股市破萬(wàn)點(diǎn)最長(zhǎng)紀(jì)錄，讓民眾消費(fèi)信心增，購(gòu)屋意願(yuàn)提升，加上房?jī)r(jià)在歷經(jīng)三年的修正後，大幅修正的狀況已不復(fù)見，由急跌期進(jìn)入緩跌階段，雖整體而言仍小幅看跌，但看跌比重已連六季收斂，印證目前市場(chǎng)盤整緩跌的格局不變。
 
消費(fèi)者認(rèn)為房市是否已轉(zhuǎn)著陸 (圖三)呢？謝志傑指出，根據(jù)本次調(diào)查顯示，64％消費(fèi)者認(rèn)為房市尚未軟著陸，若再續(xù)問(wèn)還沒(méi)軟著陸的原因(圖四)，發(fā)現(xiàn)全臺(tái)近五成消費(fèi)者認(rèn)為「房?jī)r(jià)還有下跌空間」，其中北市、新竹與臺(tái)中三大都會(huì)區(qū)甚至超過(guò)五成，對(duì)於價(jià)格下修特別有期待，而桃園、高雄則有35％至49％消費(fèi)者認(rèn)為「未來(lái)還有許多新屋供給的賣壓」。謝志傑說(shuō)明，房市在自住市場(chǎng)下，價(jià)格沒(méi)有上漲空間，近期房?jī)r(jià)看跌不跌，消費(fèi)者期待的房?jī)r(jià)甜蜜點(diǎn)未到，因此，期待房?jī)r(jià)走跌，認(rèn)為房市仍未軟著陸；而桃園與高雄重劃區(qū)多，近幾年建商積極推案，消費(fèi)者認(rèn)為未來(lái)新屋供給量大，賣壓沉重，是房市未軟著陸的主因。
 
消費(fèi)者認(rèn)為房市會(huì)在何時(shí)落底(圖五)呢？謝志傑指出，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)桃園以南五大都會(huì)區(qū)消費(fèi)者認(rèn)為2018年底前落底的機(jī)率在45％至50％之間。至於雙北市落底時(shí)間則是比較可能落在2019年或2019年以後，謝志傑說(shuō)明，房市在自住市場(chǎng)下，價(jià)格沒(méi)有上漲空間，房?jī)r(jià)盤整緩跌格局不變，而經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定成長(zhǎng)，房市交易量小幅回升，讓民眾購(gòu)屋信心增加，尤其是桃園以南都會(huì)區(qū)，房?jī)r(jià)相對(duì)新民，對(duì)於房市落底預(yù)期也較樂(lè)觀，近五成消費(fèi)者認(rèn)為2018年有機(jī)會(huì)落底。不過(guò)，可以發(fā)現(xiàn)高總價(jià)、高單價(jià)的雙北市因過(guò)去房?jī)r(jià)漲幅較大，對(duì)於目前房?jī)r(jià)修正的幅度仍未滿足，消費(fèi)者認(rèn)為地落底時(shí)間延後。謝志傑補(bǔ)充，雙北市消費(fèi)者對(duì)於落底看法與桃園以南五都約有一年以上的落差。
 
2018年後房?jī)r(jià)走勢(shì)將呈現(xiàn)「L型」、「U型」或是「V型」呢？根據(jù)本次調(diào)查(圖六)結(jié)果顯示，57％消費(fèi)者認(rèn)為2018年後房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)「L型」走勢(shì)，謝志傑說(shuō)明，目前房市以自住客群為主力，投機(jī)退出市場(chǎng)，買方市場(chǎng)確立，加上新屋供給賣壓出籠，新屋讓利已成共識(shí)，破盤個(gè)案遍地開花，造成市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，衝擊中古屋市場(chǎng)，房?jī)r(jià)沒(méi)有看漲的理由，消費(fèi)者認(rèn)為沒(méi)有「V型」反彈的機(jī)會(huì)，短期房?jī)r(jià)持續(xù)盤整緩跌，但盤整多久仍是未知數(shù)，因此，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)也不易回升。
 
永慶預(yù)估2017房市總結(jié)
■2017年房市「價(jià)盤整緩跌、量回溫」格局  較2016年量增一成
■2017年全年交易量預(yù)估在27萬(wàn)棟左右
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)同步成長(zhǎng)，出口表現(xiàn)佳、臺(tái)股萬(wàn)點(diǎn)行情續(xù)航，市場(chǎng)氣氛明顯轉(zhuǎn)佳，買氣小幅增溫，觀察2017年1-11月七都買賣移轉(zhuǎn)量較2016年同期增加11％(圖七)，以近期交易量推估，2017年全年交易量在27萬(wàn)棟左右，較2016年量增一成。
 
觀察七都2017年1-11月房?jī)r(jià)表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)較2016年同期均呈現(xiàn)盤整至小跌的走勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)甦的狀況下，民眾購(gòu)屋信心增，但多數(shù)仍小幅看跌房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲空間，預(yù)期房?jī)r(jià)「盤整緩跌」趨勢(shì)不變，2017年房市預(yù)計(jì)呈現(xiàn)「價(jià)盤整緩跌、量回溫」格局。
 
2018房市前瞻
■大量交屋潮、餘屋多！預(yù)估2018年全臺(tái)12.1萬(wàn)戶新建待售量，市場(chǎng)賣壓重
統(tǒng)計(jì)2015年全年至2016年上半年「新屋開工戶數(shù)」後，以八成推估2018年交屋量，葉凌棋估計(jì)：全臺(tái)有9.4萬(wàn)戶交屋潮將在2018年出現(xiàn)，假設(shè)在預(yù)售階段已銷售五成，那麼2018年也還有4.7萬(wàn)戶新屋進(jìn)入銷售市場(chǎng)。此外，根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計(jì)，2016Q4統(tǒng)計(jì)目前市場(chǎng)屋齡在5年內(nèi)、僅辦理第一次登記的新建餘屋量，高達(dá)7.4萬(wàn)戶，兩者合計(jì)，顯示2018年將有高達(dá)12.1萬(wàn)戶新增供給量出現(xiàn)，其中新北市2.3萬(wàn)戶最多，其次則是桃園2.0萬(wàn)戶，高雄1.9萬(wàn)戶位居第三；若以各都會(huì)區(qū)家戶數(shù)來(lái)?yè)Q算，桃園、新竹縣市與高雄占比最高，餘屋去化壓力最大，新屋降價(jià)求售的狀況恐持續(xù)。
 
最後，葉凌棋認(rèn)為2018年臺(tái)灣房市有三大趨勢(shì)；
一、2018年房市「價(jià)緩跌、量持平或小幅回升」格局
?經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)甦，民眾購(gòu)屋信心增，但多數(shù)仍看跌房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲空間，預(yù)期房?jī)r(jià)「盤整緩跌」格局不變。
?「讓利當(dāng)?shù)?，以價(jià)換量」，買賣雙方價(jià)格認(rèn)知差距縮小，房市交易量有機(jī)會(huì)反彈回升。
 
二、全臺(tái)面臨交屋潮+大量餘屋，供給量大增，建商力求去庫(kù)存，新屋降價(jià)趨勢(shì)續(xù)行
?2018年預(yù)估有12.1萬(wàn)戶交屋餘屋量釋出，新供給恐增，新北、桃園、新竹、高雄賣壓最重。
?建商緩?fù)瓢?，力求去?kù)存為主力，2018年面臨交屋、未賣出的新屋大量進(jìn)入市場(chǎng)銷售，「降價(jià)衝量」策略明顯，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)恐加劇。
 
三、影響2018年房市三大變數(shù)：升息、餘屋去庫(kù)存、經(jīng)濟(jì)走向
?房貸高成數(shù)、低利率讓近期房市持穩(wěn)，但若2018年美國(guó)加速升息，國(guó)內(nèi)央行跟進(jìn)機(jī)會(huì)增，預(yù)期2018下半年就有升息機(jī)會(huì)，增添房市變數(shù)。
?全球經(jīng)濟(jì)景氣2018年緩步復(fù)甦，但貿(mào)易保護(hù)、地緣政治、貨幣緊縮等風(fēng)險(xiǎn)未除，可否延續(xù)成長(zhǎng)動(dòng)能仍未有定數(shù)。